Immobilie (ver)kaufen´- aber wie?

Immobilie (ver)kaufen – aber wie ? J


Jeder Verkäufer einer Immobilie möchte (zum Leidwesen des Käufers) einen Maximalpreis beim Verkauf erzielen.


Um, Maximalpreise zu erzielen und nicht auf seiner Immobilie „sitzen zu bleiben“, benötigt man aber Marktkenntnisse, die eigentlich nur derjenige hat, der sich regelmäßig mit dem Markt beschäftigt. Das ist in der Regel der Immobilienmakler.


            Viele Verkäufer scheuen aber vor dem Makler zurück. Schlecht ist der Ruf des Immobilienmaklers auch durch Presse, Funk und Fernsehen. Manchmal nicht ganz unberechtigt.


            Der Immobilienmakler steht allerdings vor einem Dilemma, daß er nur bei Erfolg, also bei Abschluß eines Kaufvertrages eine Provision geltend machen kann. Und sehr oft ist der Makler tätig, hat hohe Ausgaben und erntet nicht einen Pfennig.


            Einen seriösen Makler einzusetzen, birgt die Sicherheit, daß dem Verkäufer und Käufer viele Wege und Arbeiten abgenommen werden und die Immobilie durch einen „Profi“ vertreiben wird. Seriöse Makler erkennt man nicht daran, wie oft gesagt und geschrieben wird, ob diese Mitglied in einem Maklerverband sind. Es muß nämlich keiner ein Polizeiliches Führungszeugnis zur Aufnahme einreichen und auch sonst seine Kenntnisse durch Prüfungen oder ähnliches unter Beweis stellen (was allerdings sehr gut für die Branche wäre). Seriöse Makler lernt man für meine Begriffe am besten kennen, in dem man zu mehreren Kontakt aufnimmt, sich beraten läßt, Erkundigungen über den Makler bei ehemaligen Kunden der Makler einzieht und sich nicht unter Druck gesetzt fühlt.


Makleralleinauftrag


Viele Makler versuchen vom Verkäufer einen Makleralleinauftrag zu bekommen. Man kann im Grunde genommen nichts dagegen sagen. Bedenken sollte der verkäufer aber, daß er sich damit an den Makler bindet.


Gerät er an einen Makler, der seine Aufgaben nicht ernst nimmt, verliert der Verkäufer viel Zeit. Man sollte sich in jedem falle den Makleralleinauftrag sehr genau durchlesen und auf gar keinen Fall unterschreiben, wenn irgend etwas unklar ist oder aber der Vertrag ein sogenannter


„Knebelvertrag“ ist. Ich habe solche Verträge in und um Berlin schon gesehen. Es ging soweit, daß die Verkäuferin an den Makler einen nicht unerheblichen Betrag zu zahlen hatte,


weil die Kundin dem Makler kündigte. (In einem späteren Artikel kommen wir auf die Kündigung von Makleralleinaufträgen zu sprechen.) Allerdings war dieser Alleinauftrag ein


von der Maklerfirma selbst erstellter Alleinauftrag.


            Jeder Verkäufer der einen Makleralleinauftrag unterschreibt sollte wissen, daß er das Recht hat, einem Privatkunden jederzeit, ohne den Makler hinzuzuziehen, seine Immobilie zu verkaufen. Auch wenn in einem Makleralleinauftrag eine Verbotsklausel dazu steht. (Eine Bestimmung, welche den Auftraggeber (Verkäufer) die Vornahme von Eigengeschäften untersagt ist unwirksam. – BGH NJW 1974; S.257)


Jeder Verkäufer kann dem Makler den Alleinauftrag jederzeit, ohne Angabe von Gründen, kündigen. (Eine Bestimmung nach der der Auftraggeber (Verkäufer) dem Makler die vereinbarte Provision oder gar die volle Provision zu entrichten hat, wenn der Auftraggeber den angetragenen Abschluß ablehnt oder aber den Alleinauftrag während der Vertragsdauer kündigt, ist unwirksam. -BGH NJW 1967; S. 1225)


            Eine seriöse Maklerfirma sollte zu seinen Kunden ein solches Vertrauensverhältnis aufbauen, daß es nicht notwendig macht, mit Alleinauftrag zu arbeiten. Ein normaler Vertrag, der auch mündlich Rechtskraft besitzt, ist in den meisten fällen ausreichend.


            Eine Vollmacht zur Erledigung von Grundbuch- und Katasterangelegenheiten sollte der Makler erhalten.


Wie läuft es ab?


Der Makler und der Verkäufer treffen sich vorzugsweise  auf oder in der zum Verkauf stehenden Immobilie. Nach der Einsichtnahme in das Grundbuch und den entsprechenden Gesprächen dazu, besichtigen beide die Immobilie. Hierbei kommt es in der Regel zu Gesprächen über das „für“ und „wieder“ des Verkaufsgegenstandes.


            Der Verkäufer gibt den Preis an, den der Makler erzielen sollte. Sehr oft ist dieser Preis am Markt vorbei und überhöht. Vom Geschick des Makler ist es abhängig, den Verkäufer dahingehend zu beeinflussen, sich am Markt zu orientieren. Er kann mit Werttabellen und Beispielen arbeiten. Nur zu oft hört der Makler dann, „Aber der Nachbar hat zu diesem oder jenem Preis verkauft. Diesen Kaufpreis möchte ich auch erzielen.“


Ist nach Meinung des Makler die Summe nicht erzielbar, sollte er sich fairer weise zurück ziehen. Leider wird mit hoher Wahrscheinlichkeit ein anderer Makler kommen und sagen:


„Kein Problem, dafür habe ich 10 Käufer“ Es gibt keine Immobilie für die ein Makler sofort 10 Käufer hat! Der Makler, der so etwas von sich gibt, hat entweder keine Ahnung oder er redet bewußt falsch.


            Durch die Immobilienfirma wird im Anschluß an die Besichtigung ein Exposé erstellt.


Das Exposé übersendet die Firma als erstes dem Verkäufer zur Ansicht, um sicherzustellen, daß der Verkäufer mit den angaben im Exposé einverstanden ist und diese der Wahrheit entsprechen. Erst danach sollte der Makler seine Kunden anschreiben oder Inserate veröffentlichen.


Die Suche nach Käufern gestaltet sich oft langwierig. Jeder Makler hat Immobilien im Angebot, die den geforderten Preis durchaus wert sind, aber man kann trotzdem keinen Käufer dafür finden. Meistens sind das sehr hochwertige und teure Immobilien.


Der Verkäufer muß sich darüber im klaren sein, daß ein Käufer, der einen hohen Preis für eine bestehende Immobilie zahlen soll, sich oft für das gleiche Geld, in der gleichen Gegend etwas Neues erbauen kann,  wo dann alles so ist, wie er es sich wünscht. Dieser Prozeß der Erkenntnis dauert beim Verkäufer gewöhnlich recht lange, trotz der Hinweise durch den Immobilienmakler.


            Nach der Besichtigung und der Kaufabsichtserklärung des Interessenten hat der Makler die Aufgabe, den Kaufvertrag vorzubereiten.


Da der Käufer den Notar bezahlt hat er die Wahl des Notars. Ich biete dem Käufer grundsätzlich den Notar an,  mit dem unsere Firma schon viele Jahre zusammen arbeitet.


Aber jeder Notar muß dem Makler recht sein und ist es meist auch.


            Die Möglichkeit den Vertragsentwurf vor der eigentlichen Beurkundung des Kaufvertrages einzusehen und zu studieren sollte bestehen. Das Gesetz schreibt 14 Tage dafür vor.  Es sollte auch so sein, daß nach dem Studium des Vertrages eine Zusammenkunft zwischen den Parteien und dem Makler stattfindet, bei welcher der Makler die aufgetretenen Fragen der Parteien beantwortet und ihnen bestimmte, für den Laien schwer zu verstehende Passagen erläutert. Dabei muß der Makler beachten und darauf hinweisen, daß er kein Rechtsanwalt ist. Auf Grundlage des RDLG § % darf der Makler dies aber. Veränderungen die von beiden Parteien gewünscht und den Gesetzen entsprechen werden durch den Makler noch vor der Beurkundung des Kaufvertrages dem amtierenden Notar übermittelt und der / die arbeitet die Änderungen ein.


            Während der Beurkundung im Notariat haben die Parteien das uneingeschränkte Recht,


Fragen zu stellen, Erläuterungen vom amtierenden Notar zu verlangen und Änderungen einformulieren zu lassen. Erst mit der Unterschrift der Angehörigen der Parteien und des Notars ist die Beurkundung des Kaufvertrages abgeschlossen.


            Zu bemerken ist noch, daß eventuelle Vorauszahlungen ( durchaus denkbar sind bis zu 10 % des Kaufpreises, wenn der Käufer die Immobilie sofort nach Beurkundung in Besitz nehmen möchte, d.h. wenn die Pflichten und Rechte vor Auflassungsvormerkung und Hinterlegung oder Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer übergehen) schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden und das Geld vor den Augen des Notars , vor Unterschriftsleistung, den Besitzer wechselt. Der Kaufvertrag gilt als Quittung.


 


Zusammenfassend kann bemerkt werden, daß Verkäufer als auch Käufer einer Immobilie durch einen seriösen Makler, viel Nerven und Arbeit sparen.


Die meisten Makler nehmen ihren Beruf sehr ernst, bilden sich weiter und sind ehrlich.  Über diese Makler wird jedoch nicht geredet. Geredet über und bekannt werden in den meisten Fällen  die unseriösen Makler. Das sind weitaus die Wenigsten.


            Jede Maklerfirma, die etwas auf sich hält und einen guten Namen hat, den sie nicht verlieren möchte, wird sie kostenlos beraten und bei Bedarf auch unterstützen.


 


      Jörg Kuhnt


Dipl. Immo. Ökonom