Zwangsversteigerungen von Immobilien

Immobilienbesitz gibt dem Eigentümer immer das Flair von Unantastbarkeit. Land zu besitzen ist ein Vorzug, der eigentlich wider jeder Logik des Verstandes ist. Es gibt nur unsere eine Erde und Land kann man nicht vermehren. Es ist unwiederbringbar. Um so mehr sollten wir es hüten und wenn man Eigentümer eines Grundstückes ist, besitzt man immer etwas, was es nicht noch einmal gibt. Sein Grundstück zu verlieren ist entweder gewollt durch Verkauf, Schenkung usw. oder aber - und das ist die unschöne Variante - es wird einem weggenommen.

 

Das kann durch Enteignung geschehen oder durch eine Zwangsversteigerung.

 

Für den Betroffenen ist dies meistens sehr schmerzhaft und manchmal auch mit einem sozialen Abstieg verbunden. In unserer Praxis haben wir es öfter mit Grundstücken und Häusern zu tun, wo "schon fast alle Messen gesungen sind".

 

Vielleicht hier ein Hinweis. Kommt ein Immobilieneigentümer in die Lage, daß sein Grundstück zur Zwangsversteigerung ansteht, sollte er immer versuchen, seine Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen. Das erfordert viel Arbeit mit den Behörden und den Gläubigern, aber unsere Erfahrung beweist, daß die Möglichkeit real ist. Vor allem erzielt der Grundstückseigentümer bei einem Verkauf auf dem freien Markt einen wesentlich höheren Preis, als es der Erlös einer Zwangsversteigerung erbringen kann. In der Regel erhält der Eigentümer 20 - 40 % mehr. Wenn Sie dazu Fragen haben, wenden Sie sich an unsere Firma.

 

Wie kommt es zur Zwangsversteigerung?

 

Der Immobilieneigentümer macht aus welchen Gründen auch immer Schulden, die er nicht begleichen kann. Das können Privatschulden sein, Schulden beim Finanzamt usw. usf. 

 

Nach dem alle Mahnungen nicht gefruchtet haben, wendet sich der Gläubiger an das zuständige Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) und beantragt die Zwangsvollstreckung. Nachdem der Antrag geprüft wurde, erhält der Gläubiger einen "Titel" und kann nun in den Vollzug gehen. Nach dem der Gerichtsvollzieher getan hat, was er tun muß, sind immer noch Beträge offen und der einzige geldwerte Besitz ist die Immobilie.

 

Spätestens jetzt sollte der Immobilieneigentümer versuchen, seine Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen.

 

Nun beantragt der Gläubiger die Eintragung in das Grundbuch (Zwangs- oder Sicherungshypothek oder ähnliches) des Eigentümers unter Vorlage seines, vom Gericht erhaltenen Titels. Dazu muß der Gläubiger seinen Schuldtitel, die dazugehörige Vollstreckungsklausel und den Zustellungsnachweis vorlegen. Steht nun der Zwangsversteigerungsbeschluß im Grundbuch, ist das Grundstück inklusive aller mithaftenden Gegenstände beschlagnahmt. Das hat zur Folge, daß der Schuldner (ehemalige Eigentümer) seine Immobilie nicht mehr veräußern kann. Der Gläubiger hat jetzt das Recht, sich aus der Immobilie zu befriedigen.

 

Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens

 

Die einstweilige Einstellung des Verfahrens geschieht auf Antrag des Schuldners oder auf Bewilligung des Gläubigers. Der Gläubiger kann ohne Angabe von Gründen die Bewilligung zur einstweiligen Einstellung erteilen. Meist tut er es dann, wenn ihm der Schuldner glaubhaft versichert, daß er in einem gewissen Zeitraum seine Schulden begleichen kann oder er sogar mit der Schultilgung begonnen hat, als auch die Schulden getilgt hat.

 

Bleiben jedoch die angekündigten Zahlungen des Schuldners aus, so kann der Gläubiger ebenfalls ohne Angabe von Gründen die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Der Gläubiger muß die erneute Fortsetzung aber spätestens nach sechs Monaten beantragt haben.

 

Den Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens kann der Gläubiger aber nur zwei mal stellen. Also zweimal hat der Schuldner die Möglichkeit, seine Schulden zu zahlen. Wenn der Gläubiger aus Unkenntnis ein drittes mal einer einstweiligen Einstellung zustimmt, so gilt seine dritte Bewilligung als Aufhebung des Verfahrens.

 

Aufgehoben wird das Verfahren auch dann, wenn der Gläubiger seinen erneuten Antrag nicht fristgemäß, nämlich sechs Monate nach einstweiliger Einstellung erneuert, wenn im Grundbuch Rechte Dritter eingetragen sind, die einer Zwangsversteigerung entgegenstehen und wenn beim zweiten Versteigerungstermin keine Angebote vorliegen, die den Gläubiger befriedigen.

 

Was sollte der Schuldner tun ?

 

In erster Linie sollte sicherlich der Schuldner und Eigentümer der Immobilie eine Schuldenberatungsstelle aufsuchen. Hier kann man ihm eventuell schon helfen.

 

Die zweite Möglichkeit ist der Verkauf auf dem freien Markt, wo er mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine um 20 - 40 % höheren Erlös erzielen wird als über eine Versteigerung.

 

Unsere Firma hat damit gute Erfahrungen gemacht. Es gibt einige Berliner Anwaltskanzlein, die auf unsere Erfahrungen zurückgreifen und uns beauftragen, den Marktwert einer Immobilie einzuschätzen. Selbst zu dem Zeitpunkt, wo bereits ein treuhänderischer Verwalter (eben jene Rechtsanwälte) mit der Verwaltung bzw. der Sequestion der Immobilie durch das entsprechende Vollzugsgericht beauftragt wurden, gibt es oft noch die Möglichkeit des freien Verkaufs.

 

Das setzt aber voraus, daß durch uns ein Käufer gefunden wird, der sich schriftlich zum Kauf und zu einer bestimmten Kaufsumme, die durch eine Bankbestätigung oder Bankbürgschaft belegt ist, verpflichtet.

 

Wir sprechen mit den Gläubigern, den treuhänderischen Verwaltern oder Sequestoren, den Finanzämtern und Banken, ob sie mit der oder jener Verkaufssumme ihre Ansprüche befriedigen können und führen dann den Kaufvertrag durch.

 

Für den Schuldner entstehen dabei keine Kosten. Er muß aber wissen, daß er für seine Immobilie keine Höchstpreise erzielen kann (auch wenn sie deutlich über dem Erlös, der aus der Versteigerung zu erwarten ist, liegen), da der Verkauf zügig abgewickelt werden muß, und der Käufer natürlich um die Zwangslage des Eigentümers / Schuldners weiß (es steht ja im Grundbuch / Abt. II).

 

Wie läuft es weiter ?

 

Es kommt vor, daß der Schuldner keinerlei Verfügungsgewalt mehr über seine Immobilie hat und zur Beurkundung des Kaufvertrages gar nicht mehr erscheinen muß. Dann wird der Vertrag zwischen dem Käufer und dem Verwalter / Sequestor abgeschlossen.

 

Für den Schuldner ist aber gesichert, daß seine Schulden, soweit als möglich, getilgt werden. Auch wenn der Kaufpreis unterhalb der Schuldensumme liegt, kann solch ein Vertrag durchgeführt werden. Das setzt aber voraus, daß der Verwalter / Sequestor mit dem Verkauf einverstanden ist und davon überzeugt ist, daß die Summe aus dem Kaufvertrag höher ist, als eine eventuelle Summe aus der Versteigerung.

 

Sollten Sie also in eine Situation der Zwangsversteigerung kommen, zögern Sie nicht, wenden Sie sich an uns und retten Sie, was zu retten ist.