Der Immobilienmarkt

Sowohl ein Immobilieninteressent als auch ein Immobilienverkäufer bewegen sich auf einem bestimmten Territorium. Der Käufer hat seine Vorstellungen, wo er sein zukünftiges Heim errichten möchte, und der Verkäufer ist aufgrund der Lage seines zum Verkauf stehenden Grundstückes in einer bestimmten Lage sowieso gebunden.

 

Immobilienmarkt

 

Der Immobilienmarkt umfaßt eigentlich das Territorium eines ganzen Landes. Er setzt sich jedoch aus vielen Teilmärkten zusammen, die nach Lage als auch Gebrauch verschieden und nach Vertragskriterien eingeteilt werden.

 

Auf den Gebrauch werde ich hier nicht näher eingehen, weil diese Artikelserie hauptsächlich für den Verkäufer / Käufer von Grundstücken und Immobilien geschrieben werden, die die Grundstücke für private Zwecke erwerben oder veräußern. Zum Gebrauchsmarkt zählen aber der Vollständigkeit halber der Markt für eigengenutzte Wohnbauten, der Markt für gewerbliche und sonstige nicht wohnliche Eigennutzung, der Markt für Objekte der Geldanlage, der Markt des primären Produktionssektors (Land- und Forstwirtschaft usw.)

 

Lage der Immobilie

 

Ein Immobilienteilmarkt ist immer ein ortsgebundener Markt, wobei ortsgebunden nicht bedeutet, daß z.B. am Stadtrand einer Ortschaft der jeweilige Markt endet. Der Markt ist wirtschaftlich abgeschlossen und beeinflußt andere Teilmärkte nur sehr gering. Der Verkäufer und Käufer spürt dies vor allem in der Preisbildung. Selbstverständlich gibt es in den Randlagen der Märkte Einfluß auf den Nachbarmarkt. Dies wiederum hängt mit den engen wirtschaftlichen Verflechtungen, auch auf anderen Gebieten, z.B. der Infrastruktur, der Arbeitsplatzverteilung usw. zusammen. Das beste Beispiel dazu haben wir vor unserer Haustür, den Großraum Berlin, mit seinem so genannten "Speckgürtel". Durch die sehr gute Infrastruktur, durch die es Arbeitspendlern möglich ist, im Grünen zu wohnen und im Stadtzentrum zu arbeiten, erhöht sich natürlich die Nachfrage nach Immobilien im Grünen. Dabei möchte ich meinen, daß Berlin und sein unmittelbares Umland als ein Markt (lagemäßig) angesehen werden kann.

 

So entsteht natürlich auch ein Konkurrenzkampf zwischen Immobilien in Stadtlage und Immobilien im nahen, infrastrukturell gut erschlossenem Umland.

 

Weiter draußen hingegen, eigentlich mit einem Auto auch noch gut erreichbar, spüren wir einen deutlichen Preisverfall (siehe Teil XIV, dieser Artikelserie über die aktuellen Bodenrichtwerte 1998). Hier, ganz nahe an den guten Infrastrukturen zu Berlin, fallen die Preise schon um 2/3 gegenüber dem engen Verflechtungsraum zu Berlin. An den Rändern Brandenburgs, 40 - 50 km entfernt von Städten über 20.000 Einwohnern, liegen die Preise teilweise nur noch bei 5 - 15 Euro/qm Bauland.

Immobilie nach Vertragskriterien

Wenn eine Immobilie den Eigentümer oder Besitzer wechselt, bedarf es nach deutschem Recht eines Vertrages. Bei Eigentümerwechsel geschieht das auf Grundlage des § 313 BGB, bei Pacht- und Mietverhältnissen geschieht das auf Grundlage der §§ 459 - 597 BGB.

Die Vertragsgrundlage ist immer das, was die Parteien beabsichtigen. Es kann ein Verkauf, eine Vermietung, Verpachtung oder in der Neuzeit auch ein Immobilienleasing stattfinden.

Welches nun für den Einzelnen Eigentümer oder Interessenten am günstigsten ist, muß im konkreten Fall durchgerechnet werden.

 

Transparenz des Immobilienmarktes

Anders als bei Warenmärkten ist der Immobilienmarkt nur sehr schwach organisiert. Es ist eine Kunst, im voraus abzuschätzen, was in den nächsten Jahren gebraucht werden wird. Die Maklerverbände VDM (Verband Deutscher Makler) und RDM (Ring Deutscher Makler) als auch große Immobilienfirmen bemühen sich, durch Sammlung und Archivierung über lange Zeiträume Prognosen abzugeben, wie die Trends sich entwickeln werden. Auch mittlere und kleine Firmen tun dies für ihren Bereich. Sie versuchen den Markt transparent zu machen, ohne dabei Geschäftsgeheimnisse zu äußern. Wir versuchen dies auch nicht zuletzt durch unsere kostenlose Beratung, die wir unseren Kunden angedeihen lassen, als auch durch diese Artikelserie und das von uns bisher veröffentlichte "Kleine Immobilienlexikon". Dass aber diese Trententwicklung nicht gerade leicht einzuschätzen ist und teilweise am Markt völlig vorbei geht, beweist die Praxis. Jeder der geschätzten Leser, der mit offenen Augen durch die Städte geht, sieht, wieviel Büroflächen und Gewerbeflächen freistehen. In Berlin, in nicht absoluten Toplagen, können Sie Büroräume langfristig mieten zu Preisen, die vor 5 - 7 Jahren undenkbar waren. Leer stehende Gewerbegebiete gibt es fast in jeder Stadt. Schauen Sie vor Ihre eigenen Stadttore!

Auch Wohnungen werden angeboten zu Preisen zwischen 5 - 6 Euro/qm Kaltmiete.

Dabei sind Wohnungen mit Staffelmieten schon fast nicht mehr vermietbar, wenn die Staffelung über dem Lebenshaltungsindex liegt. Potsdam Kirchsteigfeld z.B. ist ein Neubaugebiet mit schöner Architektur und guter Infrastruktur. Hier sollten die Wohnungen für 6,50 Euro/qm Wohnfläche (Nettokalt) vermietet werden. Dies war nicht möglich. Seit ca 4 Jahren sind die Mietpreise auf ca. 5,00 Euro/qm (Nettokalt) verringert worden. Der Zuzug ist dadurch gewährleistet. So oder ähnlich wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit auch anderen Investoren von Neubauwohngebieten gehen.

In Deutschland werden gegenwärtig 35 - 45 % aller Immobiliengeschäfte über Makler abgewickelt. In den USA, Frankreich und Großbritanien liegen die Sätze beim Doppelten.

Der Makler hat gegenüber jedem Privatverkauf, Privatvermietung oder Verpachtung den Vorteil, das er dem Veräußerer oder Interessenten kostenlos Marktinformationen liefert und dadurch den Markt transparent macht. Die Marktkenntnis (vorausgesetzt es handelt sich um ein seriöses, im Marktgeschehen stehendes Unternehmen) gibt den Parteien mehr Entscheidungssicherheit.

Eine Eule für Athen

Der wichtigste Grund für Immobiliengeschäfte ist die Bevölkerungsentwicklung, verbunden mit Neuansiedlung von Gewerbe in einer bestimmten Region. In der Regel kann nur der sich eine Immobilie leisten oder mieten, der das nötige Geld dazu verdient. Die Wirtschaftsentwicklung ist also das Barometer für das Beleben oder Sterben des Immobilienmarktes. Wird also in einer Region viel produziert, entwickelt sich auch die Einkommensstruktur nach oben. Nur dann kann es auch auf dem Immobilienmarkt nach oben gehen. So ist der Immobilienmarkt sehr von der wirtschaftlichen Konjunktur abhängig.

Ich wünsche mir, daß es mit unserer Region weiter aufwärts geht.