Erbbaurecht und Erbbaupacht

 

 

Erbbaurecht, im Volksmund als Erbpacht bezeichnet, hat seine Grundlage in der "Verordnung über das Erbbaurecht" (ErbbauVO) vom 15. Januar 1919.

Es widerspricht dem § 94 BGB über "wesentliche Bestandteile" eines Grundstückes, denn das Grundstück gehört dem Eigentümer des Landes und das oder die errichteten Baulichkeiten sind Eigentum des Erbbauberechtigten bis zur Beendigung des Erbbaurechtes (Erbpachtvertrages).

In der Regel wird das Erbbaurecht (Erbpachtvertrag) über einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Das sind meistens 99 Jahre aber auch 30 oder 60 Jahre. Unzulässig ist die Vereinbarung, daß das Erbbaurecht mit dem Tode des Erbbauberechtigten endet.

Für das Erbbaugrundstück wird auf Grundlage eines Vertrages, nämlich der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaurechtserwerber, ein extra Grundbuch (Erbbaugrundbuch) angelegt. In diesem Grundbuch wird in der Abteilung II das Erbbaurecht an rangerster Stelle eingetragen. Damit ist es Gläubigern unmöglich, das Grundstück, welches im Falle eines Falles zur Befriedigung der Gläubiger herangezogen werden würde, in eine etwaige Konkursmasse zu integrieren.

 

Nach Beendigung der Erbbauzeit fällt dem Eigentümer das Grundstück nebst aufstehenden Gebäuden, nach entsprechendem finanziellen Ausgleich, der bereits im Erbbaurechtsvertrag abgesprochen sein sollte, zu.

Im Erbbaurechtsvertrag kann auch vereinbart sein, daß sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zu übertragen, wenn bestimmte Situationen eintreten (z. B. Nichtzahlung des Erbbauzinses über einen bestimmten Zeitraum). Das muß aber im Erbbaugrundbuch eingetragen sein.

Der Vorteil eines Erbbauvertrages liegt in folgendem:

 

  • Der Erbbauberechtigte spart (abgesehen vom zu entrichtenden Erbauzins) den Kaufpreis für das Baugrundstück.
  • Der Eigentümer ist Nutznießer eventueller Steigerungen des Bodenpreises.
  • Er bekommt ein bebautes Grundstück nach Ablauf der Erbbauzeit (in der Regel gegen Entschädigung) zurück.