Baufinanzierung allgemein

Es gibt verschiedene Wege eine Immobilie zu finanzieren. In den meisten Fällen wird Sie aber doch über eine Bank dargestellt.

Für die Banken sind verschiedene Faktoren wichtig um eine Baufinanzierung durchführen zu können. In erster Linie geht es natürlich um die Bonität der Kunden, sprich das monatliche Nettoeinkommen. Von dem wird eine Lebenserhaltungspauschale (von Bank zu Bank verschieden) abgezogen, sowie auch weiter Ausgaben wie zum Beispiel laufende Kredite, Unterhaltszahlungen oder die private Krankenversicherung. Danach bleibt die Summe stehen, welche der Kunde als mögliche monatliche Rate bei der jeweiligen Bank maximal zahlen darf.
Beispiel:
Kunde X hat ein monatliches Nettoeinkommen von 1600,00€ und bezahlt einen Autokredit mit monatlich 150,00€. Er hat keine unterhaltspflichtigen Kinder und da er angestellt ist auch keine private Krankenversicherung.
 
 1600   €                      Netto
-  750   €                      Lebenserhaltungspauschale
-  150   €                      Auto     
    700 €                      mögliche Monatliche Rate für eine Finanzierung
 
Natürlich spielt auch die Schufa eine große Rolle. Bei einem schlechten Schufaeintrag
(z.B.: Handyrechnung nicht bezahlt) oder auch zu vielen Krediten (Auto, Fernseher, Stereoanlage, der letzte Urlaub) leidet das Schufascoring. was auch wieder von Bank zu Bank anders behandelt wird.
Aber mit das Wichtigste ist heutzutage die Immobilie die erworben werden soll. Das ist die einzige Sicherheit für die Bank und wird daher sehr genau betrachtet und ist ausschlaggebend für den Zins den die Bank vom Kunden X verlangt.
Wenn eine Immobilie z.B. 100.000,00 €  kosten soll und der Kunde von der Bank  100.000,00€ Kredit aufnehmen möchte ist das Risiko für die Bank ziemlich hoch da der Kunde die Immobilie weiter „verwohnt“(der Wert der Immobilie sinkt).
Wenn der Kunde nun für die gleiche Immobilie nur 70.000,00 € von der Bank benötigt und den Rest zum vollständigen Kaufpreis mit Eigenkapital bezahlen kann, hat die Bank im gleichem Fall wie eben höhere Chancen nach 3 Jahren für die Immobilie, die heute ja noch 100.000,00 € Wert hat, 70.000,00€ bei einer Versteigerung zu erzielen und kann von vorn herein einen besseren Zins anbieten.
Bei 100.000 € Kreditaufnahme ist die Immobilie nach drei Jarhen weniger wert (nach Bankenrechnung), als der noch an die Bank zu zahlende Betrag. 
Sollte es jetzt nun passieren, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann, kommt es dazu das Kunde X seine Immobilie verliert.
Im Falle einer Zwangsversteigerung  ist die Aussicht für die Bank sehr gering noch die 100.000,00 € zu bekommen. Daher sichert sich die Bank von vorn herein mit einem höheren Zins ab.
 
Variante I :
 Zwangsversteigerung (durch das Gericht angeordnet nach Eintrag einer Zwangssicherungshypotek in die Abteilung 2 des Grundbuches)
 
SOWEIT DARF ES NICHT KOMMEN
 
Variante II :
Kunde X verkauft seine Immobilie auf dem freien Markt selber z.B. über ein Maklerbüro um einen seriösen Verkaufspreis zu erzielen 
 
 
(Dies ist eine übertriebene Art die Denkweise der Banken perspektivisch darzustellen)
 
Mit freundlichen Grüßen
 
Sascha Kuhnt
Bauspar und Finanzfachmann (BWB)
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