Erbfall - Immobilie

Erbfall Immobilie


 


Das deutsche Erbrecht gibt es so, wie wir es heute noch im BGB und anderen einschlägigen Vorschriften, Gesetzen und Urteilen finden, mit ganz wenigen Änderungen, seit 112 Jahren. Ob dies noch zeitgemäß ist, darf bezweifelt werden.


Wir stellen in unserer Tätigkeit als Immobilienmakler immer wieder fest, dass es kaum oder nur rudimentäre Kenntnisse über das „Wie?“ bei einem Immobilieverkauf gibt, wenn die Immobilie aus einer Erbmasse heraus, verkauft werden soll.


Sie sollten vorsorgen, um einen eventuellen Verkauf vorzubereiten aber auch um anderen Widrigkeiten aus dem Wege zu gehen.


Für Ehepaare oder Lebensgemeinschaften kann man in erster Linie das „Berliner Testament“ empfehlen. Mit diesem Testament wird jeglicher Zugriff auf die Erbmasse, also auch die Immobilie, durch Kinder oder andere Verwandte ausgeschlossen bis zum Zeitpunkt des Todes, des Nachverstorbenen.


Dieses Testament bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Es muss von „A bis Z“ handschriftlich erarbeitet worden sein, die Unterschriften beider Ehe- oder Lebenspartner und das Datum enthalten.


Es reicht ein einziger Satz der etwa so lauten könnte.


„Hiermit vererbe ich mein gesamtes Eigentum meinen Ehe- (oder) Lebenspartner.“ Oder aber 


„Wir setzen uns gegenseitige als Gesamterben unseres Eigentums ein.“


Bei Lebenspartnern sollte man noch die persönlichen Daten aufnehmen, damit es da zu keinen Irritationen kommen kann. Damit ist der Nichtverstorbene gesichert und kein weiterer Verwandter, auch kein Kind aus eigener Ehe, Vorehe oder unehelich, kann auf die Immobilie und weiteres Eigentum zugreifen.


Dieses Testament hinterlegt man so, dass der „Nichtverstorbene“, jederzeit darauf zugreifen kann.


Was geschieht, wenn man solch ein Testament nicht hat?


Es setzt der normale Erbfall ein. Das bedeutet dass der Ehe- Lebenspartner, sofern er z.b. sowieso schon zu 50 % Miteigentümerin ist, aus den verbleibenden (zu vererbenden) 50 % des Vorverstorbenen, 50 % erben wird. Somit ist der Nichtverstorbene zu 75 % Eigentümer der Immobilie und aller anderen Wertgegenstände des Verstorbenen.


Die verbleibenden 25 % gehen in die Erbmasse der anderen Erben, z.b. zu gleichen Teilen an die Kinder.


Gibt es keine Kinder, ob nun ehelich oder unehelich, treten die Eltern und Geschwister des Verstorbenen ein und sie bekämen die verbleibenden 25 %  der Erbmasse, also auch Spareinlagen oder andere Wertgegenstände. Besonders hart trifft es den Erben dann, wenn z.B. Kinder aus unehelichen Beziehungen oder aus erster Ehe, berechtigten Anspruch erheben, zu denen man kaum oder gar kein Verhältnis aufgebaut hat.


Aber auch, wenn z.B. ein Kind, Elternteil oder Geschwister soziale Leistungen empfängt. In diesem Falle wird sich das jeweilige Amt an den Hinterbliebenen wenden und die Auszahlung verlangen. Kein Amt zahlt Geld an einen Bürger, wenn dieser Anspruch auf einen Erbteil hat, der sich in Geld ausdrücken lässt. So kann es dazu kommen, dass man z.B. seine Immobilie verkaufen muss, ohne das man das will, weil man nicht in der Lage ist, die Miterben entsprechend auszuzahlen.


Sollte ein Teileigentümer oder Gesamteigentümer ohne Testament verstorben sein, so ist es für die Hinterbliebenen unerlässlich, sofort einen Erbschein beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Aus diesem Erbschein ist dann ersichtlich, wer alles als Erbe in Erscheinung tritt.


Aufgrund der Globalisierung in der heutigen Zeit kann es vorkommen, dass einer oder mehrere der Erben im Ausland leben und schon seit Jahren keinerlei Verbindung mehr zu diesem Erben besteht. Tritt dieser Fall ein, ist der Erbe oder die Erbengemeinschaft verpflichtet, den oder die „verschollenen“ Erben suchen zu lassen. Das kann lange dauern und kostet Geld.


Erst wenn der Nachweis erbracht worden ist, dass der oder die „verschollenen“ Erben nicht auffindbar sind, kann durch das zuständige Amtsgericht auf Antrag der Erben, ein gerichtlicher Betreuer bestellt werden (das dauert durchaus einige Monate), der dann dem Verkauf der Immobilie zustimmen muss.


Sind aber alle Erben bekannt und erreichbar und man trägt sich mit der Absicht die Immobilie zu veräußern, gibt es zwei Varianten.


Sollte einer oder mehrere dieser Erben im Ausland leben, so gilt gleiches Prozedere, jedoch nicht bei einem Notar im Ausland, sondern in dem zuständigen deutschen Konsulat oder bei einem deutschen Honorarkonsul.


All die Erben, die nicht am Beurkundungstermin teilnehmen können werden durch einen Erben,  bei der Beurkundung des Kaufvertragesvollmachtslos vertreten.



  1. Die Erbengemeinschaft bestimmt einen Sprecher der Erbengemeinschaft.           Alle anderen Erben gehen an ihrem Wohnsitz zu einem Notar und lassen sich eine Urkunde ausstellen, dass der Sprecher der Erbengemeinschaft auch in ihrem Namen die Immobilie veräußern darf. So zu sagen eine Vollmacht für den Verkauf. Diese Urkunde kostet nur einen geringen Geldbetrag.  In dieser Urkunde sollte auch eine Bestimmung zur Erteilung einer Belastungsvollmacht enthalten sein, damit der zukünftige Käufer die Immobilie auch finanzieren kann. All diese Urkunden bekommt der Sprecher der Erbengemeinschaft und kann dann mit diesen Urkunden, beim amtierenden Notar, der dann den Verkauf (Beurkundung des Kaufvertrages) durchführt, für alle Erben sprechen und den Kaufvertrag unterzeichnen.

  2. Es erscheinen so viele Erben wie möglich zur Beurkundung beim amtierenden Notar und unterschreiben den Kaufvertrag persönlich. 

Diese Erben bekommen dann auf dem Postwege eine Aufforderung durch den amtierenden Notar, bei einem Notar vor Ort, also da wo sie leben und wohnen, eine Nachbeurkundung durchführen zu lassen.


Für im Ausland lebende Erben gilt wiederum die Nachbeurkundung auf dem deutschen Konsulat oder bei einem deutschen Honorarkonsul.


Diese Nachtragsurkunde, die auch durch den Erben zu bezahlen ist, wird an den amtierenden Notar gesandt. Erst wenn alle Nachtragsurkunden beim amtierenden Notar vorliegen, kann dieser mit seiner Arbeit beginnen und an die Verwirklichung des Kaufvertrages gehen. Solange gilt der Kaufvertrag als nicht geschlossen. Es verzögert den Vertrag also erheblich aber es ist durchaus üblich.


Sie haben bemerkt, man kann mit sehr wenig Aufwand, all dem vorbeugen, in dem Sie, gemeinsam mit Ihrem Ehe- oder Lebenspartner, ein handschriftliches Testament aufsetzen. Das ist in jedem Falle hilfreich auch wenn es dabei nicht um eine Immobilie geht. Auch das Auto oder die Spareinlagen oder andere Wertgegenstände sind damit abgedeckt.